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房屋买卖合同解除后,违约责任如何承担?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-30
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

张某诉称:2014年5月25日,我与马某签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》,约定我将位于北京市朝阳区801号房屋出售给马某,总价款为3039900元。合同签订当日,马某支付5万元定金,2014年6月27日,马某支付首付款15万元,2014年8月1日马某支付剩余全部房款2839900元。逾期超过十日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按累计逾期付款的20%向出卖人支付违约金。我于2014年8月10日向马某发出《催款通知》,2014年8月21日委托律师向马某发出《催款律师函》。马某至今未依约交付上述剩余房款,2014年9月4日,我向马某发出解除《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的书面通知书。现诉至法院,请求人民法院判令确认我与马某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年9月4日解除,判令马某支付我违约金367980元。

2、被告辩称并反诉

马某辩称并反诉称:我认可签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。2014年7月26日,我连续几次通过中介找张某要求再次看房,张某就是不让看房。801号房屋门外有一个天然气装置,张某没有提前告诉该装置,其也是因为该装置搬走的。为不把矛盾扩大化,我女儿说把801号房屋买了,8月20日,我给中介打电话继续履行合同,张某的女儿说可以商量。我没有违约,因为认证、网签都没有做。

8月初延期付款我找借口不是我的真实意思,是因为张某一直不让看房。我要求继续履行合同,不同意张某提出的赔偿违约金和终止合同的要求。我迟延付款是因为张某没有履行合同签订90日内共同向房屋权属登记部门申请转移登记手续,也没有网签。张某在没有办理网签的情况下,向我发出《催款通知》,要求我支付剩余购房款,其行为违反了《补充协议》中第三条第三款的规定。后张某提出于2014年9月5日首先提出解除上述合同及补充协议,其行为构成违约。现我提出反诉,请求人民法院判令继续履行《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》,判令张某支付我违约金8500元,判令张某赔偿我中介费49247元。

二、法院查明

2014年5月25日,张某、马某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定张某将801号房屋出售给马某。房屋成交价格为3039900元,马某在签订本合同的同时支付定金5万元。张某应当在领取全部房款当天将该房屋交付给马某。逾期付款责任中逾期超过十日后,张某有权解除合同,张某解除合同的,马某应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向张某违约金,并由张某退还马某全部已付款。

双方同意,自本合同签订之日起九十日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。马某未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理,如因张某的责任,马某有权退房,马某退房的,张某应当在退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款,并按照银行同期活期利率付给利息。马某不退房的,自马某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,张某按日计算向马某支付全部已付款万分之五的违约金,并于马某实际取得房屋所有权证书之日起三日内向马某支付。

2014年5月26日,张某、马某、第三人签订了《补充协议》,约定经三方友好协商同意,三方任何一方如对另一方或两方做出承诺,都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中,如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求,合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提要求未被配合而拒绝继续履行合同,则视为违约。若张某、马某有一方违约,则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金,若第三人违约,则双方有权要求第三人退还全部已支付代理费。马某以三次交付房款的方式交接房款,在签订合同当时,马某交付张某定金5万元,马某于2014年6月27日交付张某首付款15万元,马某于2014年8月1日交付张某剩余房款2839900元。经询,马某现支付张某20万元。

2014年8月9日,张某出具《催款通知》,其内容为根据双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定,马某应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。截止2014年8月9日,马某仍未依约交付张某上述房款,按双方签订的协议约定马某已处于违约状态。现提请马某在收到本《催款通知》之日起3日内交清上述款项,否则张某将保留诉讼的权利。经询,马某认可收到上述《催款通知》。

2014年8月21日,张某出具《律师函》,其内容为2014年5月25日,马某与张某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》约定,马某应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。截止2014年8月9日,马某仍未依约交付张某上述房款,按双方签订的协议约定马某已处于违约状态。根据《北京市存量房买卖合同》与《补充协议》的约定,张某有权向马某追索钱款利息并行使相关法律措施。为了和平解决上述事宜,现特致此函敦请马某于收到本函之日起三日内付清上述款项,如您仍不能按期如数交付,张某将采取进一步法律措施。经询,马某认可收到上述《律师函》。

2014年9月5日,张某出具《解除﹤北京市存量房买卖合同﹥与﹤补充协议﹥的通知》,其内容为依据2014年5月25日马某与张某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定,马某应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。张某曾于2014年8月10日、2014年8月21日两次发出书面催款函。截止2014年9月4日,马某仍未依约交付张某上述房款,按双方签订的协议约定马某已处于违约状态。依据合同第七条(二)逾期付款责任1(2)款约定,逾期超过十日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期付款的20%向出卖人支付违约金。现提请马某在收到本《解除通知》之日起三日内交清367980元的违约金,否则张某将保留诉讼的权利。经询,马某认可收到上述《解除﹤北京市存量房买卖合同﹥与﹤补充协议﹥的通知》。

另查明,当事人订立的补充协议第三条第三款规定,在网签完成后,买受人于2014年8月1日交付剩余房款2839900元。

三、法院判决

1、一审判决

1)原告张某、被告马某签订的《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》于二〇一四年九月八日解除。

2)被告马某支付原告(反诉被告)张某违约金八万元。

3)驳回原告张某的其他诉讼请求。

4)驳回被告马某的全部反诉请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

张某与马某于2014年5月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2014年5月26日签订的《补充协议》是双方真实意思表示,内容合法有效,双方应该全面履行。

关于违约一节,马某未于2014年8月1日交付张某剩余房款2839900元,马某之行为构成违约。马某以张某违约抗辩,事实上,马某在2014年8月1日迟延交纳相应房屋剩余房款,张某亦进行了相应催款,故张某之行为不构成违约。

关于确认《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年9月4日解除一节,依据合同约定,马某逾期付款超过十日,张某有权解除上述合同,关于解除时间,法院结合相关证据确认解除时间为2014年9月8日。关于违约金一节,考虑到马某的抗辩意见、合同履行情况等因素,法院确定为28万元,鉴于张某已经取得20万元,故马某应再支付8万元。

关于马某要求继续履行《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》一节,鉴于法院确认上述合同已经解除,故法院对马某上述诉讼请求不予支持。关于赔偿违约金、中介费一节,马某之行为构成违约,故法院对马某之诉讼请求不予支持。

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