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限购政策出台后丧失购房资格,如何维权?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-30
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年8月,郑某诉称:2010年4月12日,我们与郭某签订北京市房屋买卖合同,郑某将名下的北京市大兴区201号房屋卖给郭某,双方约定房屋总价209万元,交钥匙当日郭某支付首付款164万元,剩余房款于房屋产权过户当日支付;买卖双方需要在产权证下发之日后十五日内,办理房屋过户手续;买卖双方任何一方不按约定履行合同,逾期超过15日后,合同另一方要求继续履行合同的,自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止,违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行。

签订合同当日,郭某支付5万元订金,2010年4月26日支付首付款164万元,剩余40万元房款未支付。2011年,郭某突然向法院提起诉讼,要求解除合同,经法院审理,判决驳回了郭某的诉讼请求。2011年11月4日,房屋所有权证下发,我们第一时间通知中介公司,并要求中介公司通知郭某配合办理房屋过户手续,郭某没有配合。后来我们多次和郭某沟通要求依法办理过户手续,但是郭某一直拒绝办理。综上,请求:1、郭某继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》,协助办理过户手续;2.郭某支付违约金(自2011年11月19日至实际办理过户之日,每日按总房款万分之三计算);3.诉讼费由郭某承担。

2、被告辩称

郭某辩称:同意郑某的第一项诉讼请求,同意办理过户手续,不同意支付违约金。双方均不存在违约行为,我与郑某签订买卖合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出台限购政策,限制外地人购房,由于政策原因导致无法办理过户,属不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同,同意支付剩余购房款。

二、法院查明

2010年4月12日,(出卖人)郑某与(买受人)郭某签订《北京市房屋买卖合同》,约定:郭某购买房屋,房屋成交总价209万元,付款方式为郑某交钥匙当日郭某需支付部分首付款164万元,剩余房款于产权过户日支付;在产权证下发之后十五日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

签订合同当日,郭某向郑某支付5万元定金。2010年4月26日,郭某向郑某支付164万元购房款,申荣爱将房屋钥匙交给郭某。

2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,要求:“自本通知发布次日起,持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”

2011年4月,郭某起诉至北京市大兴区人民法院,以房屋的买卖尚未办理网签,自己不符合限购政策要求的购房条件,合同目的无法实现,为维护自己合法权益为由,要求解除与郑某签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款169万元及地下室房款1万元。北京市大兴区人民法院于2011年10月28日判决驳回了郭某的全部诉讼请求,该判决已生效。在该判决“本院认为”部分记载:“郭某与郑某之间的交易关系发生在限购政策出台之前,且郭某已经支付了大部分的房款,郑某也已经将房屋交付给郭某,郭某亦已实际入住,故郭某以其无购房资格、合同目的无法实现为由要求解除合同,缺乏依据,本院不予支持。”

房屋所有权已于2011年7月29日登记至申荣爱名下。

另查,郭某系山东省德州市户籍。

审理中,郑某提交《通知书》1份及电话录音证明郭某存在违约行为。郭某认可郑某通知其房本已领取,但认为因其不具备购房资格实际无法办理房屋过户手续。

三、法院判决

1)郭某继续履行与郑某签订的《北京市房屋买卖合同》,郭某于判决生效后十日内协助郑某办理房屋的所有权转移登记手续至郭某名下,郭某给付郑某房款四十万元;

2)驳回郑某的其他诉讼请求;

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故合同有效,双方应依约履行。因合同中约定下房本后15日内郑某必须协助郭某办理过户。双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,房屋产权证的登记日期为2011年7月29日,而限购政策于2011年2月出台,同时从领取产权证的实际流程及日常领取情况考虑,郑某实际能够取得产权证的时间要在此之后,且短期内亦不会取得。

同时,郭某在限购政策出台后,无法办理402号房屋的过户手续,故涉诉房屋在当时并不具备过户给郭某的客观条件。由于限购政策的出台,对双方当事人合同履行造成影响,不可单纯的归责于某一方,在此过程中无法认定各方存在违约情形,故对郑某要求郭某支付违约金的请求,法院不予支持。

然,双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,部分购房款已支付,房屋亦交付郭某,现郑某已经取得房屋所有权证,双方继续履行合同的条件已经具备,故双方应继续履行合同,对郑某要求郭某继续履行合同,协助办理过户手续的请求,法院予以支持。

在过户同时,郭某应给付郑某剩余购房款40万元。另,法院希望,双方遇有矛盾纠纷时,应积极沟通,冷静处理,最大限度减少各方损失,妥善解决矛盾纠纷。

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