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以“一户一宅”抗辩农村房屋买卖合同无效

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-10
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告戴先生起诉称:与被告杨女士是同村村民,被告蔡先生是被告杨女士的丈夫。被告杨女士在甲市乙区XX镇XX村32号有宅基地一处。2016年10月2日,被告将32号院内房屋卖给我。现双方因此发生争议,无法协商解决,为此我诉至法院。确认我和被告于2016年10月2日签订的《农村房屋买卖协议》有效。

二、被告辩称

被告杨女士答辩称:原告所述属实,但是原告在村内还有一处宅基地,我认为双方之间的买卖协议无效。

被告蔡先生答辩称:我与杨女士已离婚,此事与我无关。

三、法院查明

法院经审理查明:原告及被告杨女士均系甲市乙区XX镇XX村农民。2013年4月22日,有关部门向被告杨女士发放建设工程规划许可证,批准被告杨女士新建面宽8米、进深6米的砖木结构房屋。2016年10月2日,原告与被告杨女士、蔡先生签订《农村房屋买卖协议》一份,主要内容是被告杨女士、蔡先生将位于甲市乙区XX镇XX村32号院内房屋卖给原告,交易价格为42万元等。协议签订当日,原告通过银行转账的方式向被告蔡先生汇款42万元,后被告杨女士、蔡先生向原告出具了收条一份,并将建设工程规划许可证交付与原告。现涉案房屋由原告实际占用使用。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:原告戴先生与被告杨女士、蔡先生于2016年10月2日签订的《农村房屋买卖合同协议》有效。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:公民的合法权益受到法律保护。依法成立的合同,自成立时生效。农村房屋买卖合同是否有效,应考虑签约主体的身份、相关法律法规的强制性规定等因素进行综合判定。原、被告于2016年10月2日签订《农村房屋买卖协议》后双方已实际履行完毕,可见该合同书系双方真实意思表示,原告系该村农民,该合同内容亦不违反我国有关法律、法规的强制性规定,因此双方之间的房屋买卖合同书是属合法有效的。被告杨女士辩称原告购买房屋违反了"一户一宅"的法律规定,进而主张双方协议无效。对此靳律师认为《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的"强制性规定",是指效力性强制性规定。效力性强制性规定,是指法律、行政法规明确规定违反规定将导致合同无效的;以及法律、行政法规未明确规定违反规定将导致合同无效,但违反该规定将损害国家利益或社会利益的。农村村民一户只能拥有一处宅基地的相关法律规定,是农村集体土地方面的管理性规定,并非事关合同效力的强制性规定,被告杨女士该项辩解意见无法律依据,不予采信。

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