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房产律师:购房资格的转让和借名买房一样吗

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-10
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告罗先生起诉称:我是XX单位职工,因XX单位分房,我得到住房1套,因被告结婚后无处租住,我将房屋暂由被告居住,2005年单位住房拆迁、安置,因我在外地,无法处理房屋安置等问题,被告就以我名义,欺瞒XX单位,购得此房屋。此房屋是福利分房,需我同意才能过户,现房屋档案系统查询,房屋还在我名下,现因我无住房,经多次谈判无果后,我根据物权法第三十九条第六十四条规定,请求法院判令:1.要求被告搬离XX区XX单位家属区7-02室房屋;2.我给被告补偿款7万元;3.本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告罗某甲答辩称:我是原告弟弟,1998年原告病退后回老家XX市,2001年XX单位全额集资房屋,原告有分房资格,但原告已退休,不打算在甲市购房,原告便将分房资格给我,我缴纳了全额集资款,够得了XX区XX路XX单位家属区7-02室房屋,之后,我装修该房屋并入住;2005年9月21日,我缴纳办证费用后办理了房屋产权证。由于原告一直未在甲市居住,因此,没有办理过户手续;我和原告二人虽没有书面转让协议,但转让行为合法有效,请求法院依法驳回。

三、法院查明

法院经审理后查明:原、被告系同胞兄弟,且系同单位职工。1998年原告退休后回到老家XX市;2000年4月,原告取得原XX单位分房资格,次年,由被告分二次全额缴纳购房款45000元,2002年被告将该房屋装修后居住至今。2005年9月21日,被告办理了房屋产权证,产权人为原告。2016年9月4日,原告起诉到院,要求处理。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:驳回原告罗先生的诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:首先,房产证的法律效力是一种权利推定效力,其意义在于向外界公示权利的归属;第二,根据物权法相关规定,利害关系人对已登记于他人名下的房屋,如果能够提供证据证明其实际享有物权,如双方间有合法有效的合约,则应根据合约确认房屋的权利主体;如果没有合约,则应综合分析证据,认定实际购买人;第三,房产登记只是作为不动产物权登记的重要方式之一,当事人是否享有对房屋的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系;第四,从保护实质权利人、维护交易秩序稳定的立法目的考量,应保护实际权属人。本案中,2000年原告取得了分房资格,但并未参与集资分房,而是由被告进行了全额出资购买,并居住该房,期间原告未提出异议,2005年被告办理了房产证,原告也未提出异议;庭审中,原告陈述交纳集资款时因其不在本地,故委托其母办理,其母又委托被告办理交款和办理房产证,假如原告陈述成立,原告也应当在适当的时候与被告相互结算交纳集资款的费用,并取得房屋,虽然原告陈述曾在2008年主张过权利,但被告否认,原告也并未继续主张权利;原告也未举证证明之后要给付被告集资款的意向,而是对该房所有权的状态处于一种放任的态度;因此,靳律师认为,被告全额交纳了集资款,后装修房屋居住已达15年之久,故产权虽然登记在原告名下,但被告实际已享有该房的物权,该案并非属借名买房,而是被告交纳了集资款购买了房屋,已取得该房的所有权,对被告辩称的原告已将分房资格让与被告的辩解理由,予以认可。对于原告要求被告搬离XX区XX路家属区7-02室房屋的诉讼请求,不予支持;对原告要求被告搬离后给付被告补偿款7万元的诉讼请求,法院不作处理。据此,依据《中华人民共和国物权法》第七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,可知法院判决是正确的。

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